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在北京，曾經(jīng)的“地王”也存在“囤而緩建”的情況。2011年北京單價(jià)最高的“地王”地塊－－崇文門菜市場(chǎng)地塊，拍賣時(shí)經(jīng)歷多家房企33輪競(jìng)價(jià)，按出讓價(jià)，樓面地價(jià)達(dá)4．3萬一平方米。到了2014年年末，該地塊仍無已建成的地面建筑，目前仍在建設(shè)中。記者從多家地產(chǎn)中介了解到，近4年來，該地塊周邊的商住樓租金就漲了近30％。
“僅在海南省，2014年就清查出閑置土地13．92萬畝。”海南省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)陳健春說，涉及囤地開發(fā)商包括華潤(rùn)、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等，僅12家知名房企閑置土地就有4．47萬畝，時(shí)間最長(zhǎng)的達(dá)20多年，其間一些地塊周邊房?jī)r(jià)至少翻了一倍多。
“很多樓盤不是拿完地就開建，能拖就拖已是‘潛規(guī)則’。”上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場(chǎng)人士說。據(jù)了解，不少房企拿地后，往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，再確定開盤時(shí)間。“一旦樓市回暖就加緊開盤，如果趕上房?jī)r(jià)低迷盤整時(shí)期，就以種種理由囤地。”
房子還沒住產(chǎn)權(quán)就縮水，土地成本不斷上漲
囤地最終都要由消費(fèi)者埋單：2008年1月，知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí)，樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年，2013年9月首次開盤時(shí)，毛坯房均價(jià)達(dá)3．1萬元，超過土地成本10多倍。
同時(shí)，囤地還帶來住宅產(chǎn)權(quán)縮水，侵害消費(fèi)者權(quán)益。北京市住建委網(wǎng)站披露的數(shù)據(jù)顯示，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的魯能“格拉斯小鎮(zhèn)”項(xiàng)目拿地10多年目前仍在開發(fā)銷售。據(jù)銷售人員透露，按2005年前就已拿地計(jì)算，京郊一些正銷售規(guī)劃中的住房產(chǎn)權(quán)或已縮水10年，“買房者還沒住產(chǎn)權(quán)就先縮水”。
業(yè)內(nèi)人士表示，囤地還不止是開發(fā)商暴利的簡(jiǎn)單問題：假如一座城市一年計(jì)劃供地10000畝，但有20％批而未用，供應(yīng)的土地沒有建成房子就可能帶來住宅供應(yīng)混亂，供需被人為扭曲，形成地價(jià)攀升、房?jī)r(jià)走高的循環(huán)。
道道“嚴(yán)令”為何管不住囤地抬價(jià)？
1999年公布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。根據(jù)國(guó)土資源部2012年修訂《閑置土地處置辦法》，開發(fā)商原因造成的閑置土地，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按土地價(jià)款的20％征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件，明確要求整治土地閑置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月，河北省住建廳、國(guó)土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知，要求嚴(yán)厲打擊京郊等熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)“囤地炒地”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程序等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地。
上市房企華夏幸福的一家施工公司負(fù)責(zé)人坦言，由于現(xiàn)有規(guī)定很籠統(tǒng)，開發(fā)方極易拖進(jìn)度。“拿到1萬平方米的地，幾年只開發(fā)1000平方米，停停建建算不算囤地？如果算，就改規(guī)劃故意超標(biāo)，總需要時(shí)間修改。”還有部分企業(yè)干脆先開工建樓再改規(guī)劃，對(duì)外宣稱“回購爛尾樓項(xiàng)目”規(guī)避囤地之嫌。
一家主要在中部開發(fā)項(xiàng)目的上海房企負(fù)責(zé)人說，具體操作中，個(gè)別企業(yè)故意虛報(bào)預(yù)售價(jià)格，一旦申報(bào)價(jià)明顯高于市場(chǎng)成交均價(jià)，被房管部門暫停預(yù)售程序，就可宣稱由于宏觀調(diào)控、報(bào)價(jià)過高未拿到預(yù)售證，變相操縱審批程序拖延開發(fā)。 |
